Тихомир Тошев, кредитен консултант: Заради хоум офиса се търсят по-големи апартаменти и къщи

– Г-н Тошев, излезе наскоро статистиката на БНБ, от която става ясно, че влоговете с над 1 млн. лв. са се увеличили със 151 в кризисната 2020 г. Защо се получава това? Не е ли малко парадоксално?

– Не е парадоксално, защото за пръв път имаме такава криза. Тя не е като предишната световна икономическа криза, която достигна всички икономически сектори.

Настоящата криза удари силно много сектори, които всички ние ги знаем – ресторанти, хотели, търговия на дребно, туризъм, транспортни услуги. Но пък други не само че не пострадаха изобщо, но имат и възход. Както знаете, това са фармацията, хранително-вкусовата промишленост, IT секторът. Това позволи на хората, които са в тези сектори, да направят доста повече пари. И виждате, че освен че милионерите скочиха, статистиката на БНБ показва, че има и сериозен ръст на депозитите. Той възлиза на 9% и вече 61 млрд. лв. държат българите в банковата система като депозити. Има и друг фактор – когато има несигурност на пазара, хората се настройват в посока спестяване и почват да заделят повече средства настрани. Още повече че тази криза ограничи възможността за пътувания, за по-скъпи почивки, за повече разходи.

– Има ли ръст на търсенето на кредити в кризата?

– Кредитният пазар нараства, има около 12% ръст в обемите на ипотеките. Всички това се дължи именно на хората, работещи в незасегнатите сектори. Има ръст и при потребителските кредити – около 5%. След първия локдаун през март имаше първоначалния шок и спиране на почти всичко. Но много бързо през май, след отварянето, хората се върнаха на пазара и направиха това, което са планирали да направят през годината – да си закупят нов имот, по-голямо жилище или нов автомобил, да направят ремонт на дома си. Можем да отчетем сега почти, 1 г. по-късно, че кредитният и имотният пазар не са засегнати от пандемията.

– Доколко върху това влияят и рекордно ниските лихви?

– Това е едно от нещата, които повлияха. Банките имаха изключително адекватно поведение. Въпреки неяснотата при първото затваряне как ще се развият нещата с вируса банките запазиха и не повишиха лихвите по кредитите. Също така запазиха условията по кредитиране с минимални промени, които премахнаха веднага след отварянето. Така че лихвите определено бяха двигател.

– Има ли някакви други тенденции на пазара на ипотечното кредитиране? Промени ли се профилът на типичния купувач?

– Естествено, че тази криза няма начин да не се отрази на пазара по някакъв начин. Въпреки че не се отрази като стагнация на този пазар, се отрази на отделни негови характеристики. От пазара се оттеглиха хората от засегнатите сектори, хора, които работят в хотелиерство, ресторантьорство, туристически бизнес, търговия на дребно. Те се оттеглиха, защото част от тях останаха без работа, други бяха пуснати в неплатен отпуск. От друга страна, се увеличи търсенето на по-големи апартаменти заради неудобството от това, че хората трябваше да останат хоум офис, децата да учат онлайн. Тесните жилища се оказаха доста неудобни за това. Затова се увеличи търсенето на по-големи апартаменти и къщи около по-големите градове. При нас се увеличи също търсенето на кредити за строителство на къщи. Част от хората, които не намериха подходяща къща, решиха да закупят парцел и да строят собствен дом. Това са предимно хора, заети във фармация, енергетика, здравната и общинската администрация. Те движат в момента пазара.

– Казахте, че се търсят къщи. Има ли ръст в цените на този вид имоти?

– Ръстовете в цените са минимални. По-скоро изводът от тази криза е, че цените на имотите останаха стабилни. Най-сериозните очаквания бяха дали тази криза няма да промени цените на имотите. Видяхме, че това не се случи. Опроверга се едно от твърденията на част от анализаторите през последните години, че на пазара на имоти се оформя балон, който ще се спука при първите затруднения. Това, което наблюдаваме ние, е, че всеки купувач гледа собствения си бюджет. Хората, които не могат да си позволят къщи в „Бояна“, „Драгалевци“, „Симеоново“, почнаха да търсят къщи на 30-40 км около София, където сделките за по-стари имоти ставаха на нива около 80 и до 200 хиляди евро. Докато за къща в кварталите, които споменах, цените са от 350 хиляди до един милион евро. Цените на имотите ще останат стабилни и тази година, като очакваме да останат стабилни и ниски лихвите по кредитите – ипотечните между 2,5 и 3 процента, потребителските кредити – между 4,5 и 6,5 процента. Това показва, че тази година ще има един стабилен пазар на имоти и кредити.

– При кандидатстването за кредити вероятно все пак има значение дали кредитополучателят работи в някой от затворените сектори.

– Условията, за които говоря, че се въведоха след затварянето през март, бяха основно за искане за по-високо самоучастие от поне 15%. Ограничи се и леко финансирането на имоти с акт 14, но лихвите се запазиха същите. Веднага след отварянето през май банките лека-полека махнаха тези ограничения за акт 14, както и възобновиха отпускането на по-висок процент финансиране с по-ниско самоучастие. Така че в момента пазарът оперира при условията от преди коронавирус кризата. Няма общо правило банките да казват – този сектор не кредитираме. Но както казах, част от хората в засегнатите сектори сами се оттеглиха от пазара. Имаме обаче и отделни клиенти, които работят в хотели и ресторанти, които адекватно реагираха в кризата. И въпреки затварянето пренасочиха бизнеса си за доставки по домовете и запазиха възнагражденията на служителите си. Така че направихме кредити и за хора, които продължават да работят в ресторанти в момента. Но тук правилото е, че няма ограничение в нито един сектор, но се гледа представянето на всяка отделна компания.

– При потребителското кредитиране как се промениха нещата? Има ли някакви нови тенденции на пазара?

– При потребителското кредитиране също виждаме, че разумът определя поведението на кредитополучателите, което е хубаво. В никакъв случай не се теглят кредити за неособено важни неща. Отдавна кредитите за скъпи почивки, за скъпи луксозни стоки спряха да се търсят. Основно потребителските заеми през миналата година бяха за обединяване и изчистване на някакви натрупани задължения или за ремонт и подобрения в дома. Защото когато всички останаха затворени в дома да работят хоум офис, децата да учат от вкъщи, хората видяха доста пропуски, които са правили в състоянието на жилището си. Така че много голям беше процентът за потребителски кредити за подобрение на дома, за ново обзавеждане. Хората пригодиха домовете си точно за това, ако се наложи пак да се учи онлайн или да се работи хоум офис, да се чувстват още по-комфортно.

– Какви са вашите прогнози за пазара през тази година?

– Нашите очаквания за пазара през тази година са да остане стабилен и пак да формира ръст спрямо м.г. Пазарът започна доста динамично и още от 4 януари клиентите се върнаха. И очакваме, че този интерес към покупка на жилища и към кредитите ще се запази. Аз лично очаквам, че ипотечното кредитиране тази година ще формира ръст между 5 и 8%, потребителското кредитиране също ще бъде с ръст от около 5%.

– Какво бихте посъветвали потенциалните кредитополучатели в тази несигурна обстановка?

– Бих посъветвал хората да бъдат много внимателни, ако решават да задлъжняват, особено ако работят в сектори, които страдат или има възможност да пострадат от коронакризата. Въпреки всичко виждаме, че очакванията на всички са добри, започва вече и масовата ваксинация със „зелените коридори“. И въпреки че аз смятам, че и тази година ще мине под знака на коронавирус кризата, по-скоро прогнозите са добри. Но това не трябва да ни прави рисково настроени и аз съветвам хората, които виждат несигурност, виждат, че конкретна компания и техните доходи са застрашени и могат да пострадат, по-добре да не теглят кредити до пълното приключване и отминаване на тази пандемия. Ако има някакъв риск, ги съветвам да не го поемат в момента.

– Имате ли наблюдения за ръст на лоши кредити?

– Ако погледнем статистиката, все още виждаме, че последната година лошите кредити леко намаляват. Естествено, не трябва да забравяме, че скоро ще изтече мораториумът върху кредитите. Очакването да се появят лоши кредити ще бъде тогава, когато изтече този мораториум, и хората, които са отложили или спрели вноските си по плащането на заеми, ще трябва да ги подновят. Неминуемо там ще има някакъв процент хора, които няма да успеят да се справят. Но моите очаквания са, че това ще е минимално покачване на нивата на лоши кредити. И аз съветвам всички хора, когато им изтече мораториумът и не са успели да се справят да намерят нова работа и да генерират доходи, те да се обърнат към банката, която ги финансира, да споделят затруднението си и да намерят друг начин за обслужване на заемите – с разсрочване, с по-дълъг срок с намаляване на вноската, с искане за някакъв по-дълъг гратисен период.